Steuer- & Investmentrechner für Ärzte

1 · Dein Einkommen

Dein Bruttogehalt

Tippe hier deinen Bruttolohn ein

€

Steuerklasse

Krankenversicherung

Ärzte oft privat versichert

Kirchensteuer (9 %)

2 · Deine Steuerlast heute

Steuern pro Jahr (Lohn-/Einkommensteuer + Soli)

–

pro Monat

–

Grenzsteuersatz

–

3 · Was passiert mit einer Immobilie?

Deine Steuerersparnis im 1. Jahr

–

pro Monat mehr netto · – pro Jahr

Kaufpreis (100 % finanziert)

–

Mieteinnahmen

–

– Zinsen

–

– Abschreibung (AfA)

–

= Steuerlicher Verlust

–

Steuererstattung

per Lohnsteuerermäßigung, monatlich

–

Was kostet dich die Immobilie im Monat?

Miete (mtl.)

im 1. Jahr, danach +1 % p. a.

–

+ Steuerersparnis (mtl.)

–

– Rate an die Bank

Zins + Tilgung

–

= Dein Eigenaufwand

–

4 · Prognose nach 10 Jahren

Immobilienwert

+3 % pro Jahr

–

– Restschuld

–

= Verkaufserlös

nach 10 J. steuerfrei (Spekulationsfrist)

–

davon Steuerersparnis

in 10 Jahren, bereits enthalten

–

= Gesamtergebnis

–

Alle drei Szenarien im Vergleich

Alle Angaben in €	250.000	350.000	500.000

Jahr für Jahr im Detail

Alle Angaben in €

Jahr	Miete	AfA	Zins	Verlust	Steuer zur.	Aufw./M	Restschuld

Und wie sieht das konkret für dich aus?

Diese Rechnung zeigt das Prinzip — dein Fall hängt von deiner tatsächlichen Steuersituation, der passenden Immobilie und deiner Finanzierung ab. Lass uns das gemeinsam durchrechnen.

Kostenlose Fragerunde buchen →

Rechenannahmen & Hinweise

Immobilie: Gebäudeanteil 85 % · Sollzins 4,8 % · Anfangstilgung 1,2 % (Annuität 6 %) · 100 % Finanzierung des Kaufpreises · Wertsteigerung 3 % p. a. · Mietanpassung 1 % p. a. (moderat).

250.000 € / 350.000 €: Bestandsimmobilie mit 4,8 % Bruttomietrendite und linearer AfA 4 % p. a. auf den Gebäudeanteil.

500.000 €: hier wird ein ökologischer KfW‑40‑Neubau unterstellt (Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits‑Siegel QNG). Neubauten sind im Einkauf teurer und erzielen daher konservativ nur 3,5 % Bruttomietrendite (statt 4,8 % bei Bestand). Im Gegenzug sind durch die Kombination aus Sonderabschreibung (§ 7b EStG) und degressiver AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) in den ersten 4 Jahren zusammen 10 % AfA auf den Gebäudeanteil möglich, ab Jahr 5 gilt wieder der reguläre Satz von 4 %. Das ist der Grund, warum die Steuerersparnis bei diesem Szenario trotz niedrigerer Miete höher ausfällt als bei 250.000 € oder 350.000 € — die Voraussetzungen (Bauantrag/-anzeige nach dem 29.02.2024, Baukostenobergrenze, Fertigstellung innerhalb der geförderten Frist) müssen im Einzelfall geprüft werden.

Nicht enthalten: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – ca. 8–12 %), nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfall, Verkaufskosten.

Steuer: Einkommensteuertarif 2025 (§ 32a EStG) mit Grundfreibetrag 12.096 € und Spitzensteuersatz 42 % ab 68.481 € zvE (45 % „Reichensteuer" erst ab 277.826 €) — der Grenzsteuersatz kann daher nie über 42 % liegen (außer bei sehr hohen Einkommen: 45 %). Zusätzlich Solidaritätszuschlag inkl. Freigrenze, optional 9 % Kirchensteuer. Zu versteuerndes Einkommen vereinfacht aus dem Brutto abgeleitet (Werbungskosten‑Pauschbetrag 1.230 €, Sonderausgaben‑Pauschbetrag 36 €, Vorsorgepauschale; bei „Privat“ pauschal 7.200 € Basis‑KV/PV). Klasse III = Splittingtarif, Klasse II mit Entlastungsbetrag 4.260 €, Klassen V/VI ohne Grundfreibetrag (Näherung). Die tatsächliche Lohnsteuer kann je nach Freibeträgen, Kindern und Bundesland abweichen.

Dieser Rechner ist eine unverbindliche Modellrechnung und ersetzt keine Steuer‑ oder Anlageberatung.